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北京市朝陽區(qū)落實《北京市物業(yè)管理條例》,，針對老舊小區(qū)多、物業(yè)管理矛盾突出的問題,，從提高業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)組建率,、物業(yè)服務(wù)覆蓋率、黨的組織和工作覆蓋率(以下簡稱“三率”)入手,，加強(qiáng)黨建引領(lǐng)物業(yè)參與社區(qū)治理,，為開展社區(qū)常態(tài)化疫情防控、破解物業(yè)服務(wù)管理難題找到了“金鑰匙”,。
從“物業(yè)管理協(xié)會”到“物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟”
形成行業(yè)服務(wù)管理體系
為統(tǒng)籌開展物業(yè)服務(wù)管理工作,，北京市朝陽區(qū)逐步建立并完善了區(qū)級—街鄉(xiāng)—社區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理三級聯(lián)動機(jī)制。
推動成立區(qū)級物業(yè)管理協(xié)會,，以行業(yè)組織的形式對全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理,，并搭建物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社會治理的平臺和橋梁。物業(yè)管理協(xié)會還先后制定了《北京市朝陽區(qū)物業(yè)管理協(xié)會議事規(guī)則》《北京市朝陽區(qū)物業(yè)管理協(xié)會自律準(zhǔn)則》《北京市朝陽區(qū)物業(yè)管理協(xié)會會員公約》等,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,。
物業(yè)管理協(xié)會還對區(qū)內(nèi)103個實施物業(yè)管理項目的房改房、老舊小區(qū)進(jìn)行實地調(diào)研,，形成了《朝陽區(qū)住宅項目物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》,，規(guī)范綜合服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù),、環(huán)境衛(wèi)生,、秩序維護(hù)、裝飾裝修管理,、房屋管理,、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容。
為進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)融入社區(qū)治理,，解決好小區(qū)最后“一百米”難題,，朝陽區(qū)43個街鄉(xiāng)全部成立了物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟及功能型黨組織，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區(qū)黨委“雙向進(jìn)入,，交叉任職”,，完善黨建聯(lián)建機(jī)制，設(shè)立黨員先鋒服務(wù)崗等方式,，促進(jìn)黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理,。
各街鄉(xiāng)物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟根據(jù)屬地特點,，積極創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理方法。
雙井街道在物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟中開展“八大行動”,，即黨建引領(lǐng)先鋒行動,、議事協(xié)商融合行動、市民訴求直派行動,、垃圾分類促進(jìn)行動,、物業(yè)問題治理行動、環(huán)境秩序優(yōu)化行動,、安全隱患消除行動,、服務(wù)質(zhì)量提升行動，打破物業(yè)服務(wù)企業(yè)原有條塊分割,、各管一片的壁壘,，為企業(yè)相互聯(lián)系與資源共享搭建平臺，同時拓展了物業(yè)服務(wù)管理范圍,，使物業(yè)服務(wù)管理成為城市治理的重要力量,，促進(jìn)了居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的互相理解、互相支持,。
六里屯街道探索建立“黨建引領(lǐng),、五方共治”模式，整合社區(qū)黨委,、社區(qū)居委會,、物業(yè)、業(yè)委會,、居民五方力量,，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)治理融合發(fā)展。
建立五方會商機(jī)制,。組織五方代表定期召開議事協(xié)商會,，充分征求民意，更快,、更好,、更及時地解決物業(yè)服務(wù)管理問題。
建立雙向交叉任職機(jī)制,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)入社區(qū)擔(dān)任兼職副書記或副主任,，參與社區(qū)治理工作;社區(qū)“兩委”班子成員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)任兼職管理人員，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo),。
建立聯(lián)合接訪機(jī)制,。積極探索基層治理“最多跑一次”的新路徑,，社區(qū)居委會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)黨委的組織下,，聯(lián)合接待小區(qū)居民，定期舉辦聯(lián)合接訪日活動,，現(xiàn)場受理物業(yè)服務(wù)管理投訴,。
建立走動式辦公機(jī)制。物業(yè)服務(wù)管理人員與社區(qū)工作者運用“走動式”工作法,，深入樓間院內(nèi),，拉近與居民的距離。
建立“紅黑榜”獎懲機(jī)制,。制定《六里屯街道物業(yè)考核辦法》,，實行日查、月考,、季評,、年底綜合考核機(jī)制，對企業(yè)服務(wù)履職,、環(huán)境秩序管理,、安全防范、黨建工作等進(jìn)行綜合檢查監(jiān)督,。
“黨建引領(lǐng),、五方共治”強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任意識，有效化解了小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛,，12345熱線物業(yè)管理方面案件明顯下降,，案件解決率和群眾滿意度均有提升。
從“業(yè)委會”到“物管會”
黨建引領(lǐng)推進(jìn)共建共治共享
朝陽區(qū)把黨建引領(lǐng)物業(yè)“三率”建設(shè),，作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的基礎(chǔ)來抓,，對已有業(yè)委會強(qiáng)化業(yè)務(wù)建設(shè)，提高業(yè)委會對物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和動員業(yè)主參與物業(yè)服務(wù)管理的能力,。
大屯街道歐陸經(jīng)典社區(qū)萬興苑小區(qū)由于消防設(shè)施老化,，中控室消防報警主機(jī)及各樓宇區(qū)域火災(zāi)控制器處于癱瘓狀態(tài)，火災(zāi)自動報警器及其聯(lián)動控制系統(tǒng)故障率高,，無法保證完好有效使用,，給小區(qū)帶來了嚴(yán)重的安全隱患。
街道工委,、辦事處通過“街鄉(xiāng)吹哨,、部門報到”機(jī)制，協(xié)調(diào)區(qū)房管局,、區(qū)民防局,、區(qū)衛(wèi)健委、區(qū)消防支隊,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、開發(fā)商等多個部門和單位進(jìn)行解決,。過程中，存在資金投入缺口較大,，小區(qū)地下空間由于歷史原因管理復(fù)雜等問題,，經(jīng)過街道、社區(qū)反復(fù)協(xié)調(diào),，產(chǎn)權(quán)單位和其他使用方同意出資配合,。但是，在使用小區(qū)公維資金上部分業(yè)主意見較大,，在社區(qū)黨委指導(dǎo)下,，小區(qū)業(yè)委會與業(yè)主進(jìn)行多輪協(xié)商，終于達(dá)成使用公維資金的共識,，使困擾小區(qū)多年的問題得以推進(jìn)解決,。
朝陽區(qū)按照《北京市物業(yè)管理條例》要求，對暫時不能成立業(yè)委會的小區(qū)建立物業(yè)管理委員會,。為加大建設(shè)力度,，在區(qū)委組織部統(tǒng)籌下，區(qū)委社會工委,、區(qū)民政局等部門將物管會建設(shè)納入?yún)^(qū)級年度社會治理重點任務(wù),。
亞運村街道安苑里社區(qū)率先成立小區(qū)物管會，明確了物管會的“三個角色”,，第一個角色是當(dāng)好居民的代言人,，加強(qiáng)業(yè)主、物業(yè),、社區(qū)等各方面溝通,，積極維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益;第二個角色是當(dāng)好監(jiān)督員，行使好對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管職責(zé),，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確,、合理、有效地履行合同,，開展好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作;第三個角色是當(dāng)好協(xié)調(diào)員,，主動協(xié)調(diào)居民、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系,，更好地發(fā)揮橋梁紐帶作用,。
各社區(qū)以物管會為載體，推動小區(qū)物業(yè)管理與樓院治理協(xié)調(diào)發(fā)展,。建外街道北郎東社區(qū)光輝里小區(qū)物管會與樓院自治相結(jié)合,，明確物管會“六項職責(zé)”，包括收集小區(qū)居民對物業(yè)的意見建議;加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的監(jiān)督;主動與社區(qū)黨委、居委會溝通情況;動員小區(qū)居民參與小區(qū)治理;引導(dǎo)小區(qū)居民依法繳納物業(yè)費,。按照“管起來,、美起來、聯(lián)起來,、動起來、亮起來”的標(biāo)準(zhǔn),，組織開展“小樓院,、微自治”活動，使小區(qū)治理邁上新臺階,。
朝陽區(qū)推進(jìn)黨建引領(lǐng)物業(yè)參與社區(qū)治理,，通過物業(yè)黨組織和黨建工作“兩個覆蓋”，推動社區(qū)治理各項重點工作任務(wù)完成,，拓展了破解小區(qū)管理難題的新路徑,。
老舊小區(qū)加裝外掛電梯是普遍性難題，朝陽區(qū)委社會工委,、區(qū)民政局在全區(qū)開展“社區(qū)成長伙伴計劃”時,，將類似問題作為社區(qū)診斷的重點內(nèi)容，組織理論專家,、實踐專家和專業(yè)社會組織進(jìn)行分析診斷,，幫助街鄉(xiāng)提高對小區(qū)業(yè)委會、物管會的指導(dǎo)能力,，有效促進(jìn)了小區(qū)物業(yè)管理難題的解決,。
此外，各街道還結(jié)合全景樓院,、全要素小區(qū)建設(shè),，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動參與社區(qū)治理，推進(jìn)形成了多方共治的良好局面,。
從“物業(yè)三率”到“三個物業(yè)”
推動服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)不斷提高
朝陽區(qū)老舊小區(qū)多,，提高黨建引領(lǐng)物業(yè)“三率”特別是物業(yè)覆蓋率難度較大。為破解這一難題,，朝陽區(qū)以老舊小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級為重點,，按照“黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo),、國企支撐,、社會協(xié)同、居民參與”的思路,，成立北京朝陽家園物業(yè)管理有限公司,，作為國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)物業(yè)管理兜底，目前已在全區(qū)26個老舊小區(qū)開展服務(wù)，大幅度提升了全區(qū)物業(yè)管理的覆蓋率,。
既要提高物業(yè)“三率”,，更要提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。為此,，朝陽區(qū)提出建設(shè)法治物業(yè),、智慧物業(yè)、品牌物業(yè)“三個物業(yè)”的要求,，各街鄉(xiāng),、各部門積極探索實踐。
為打造一流“朝陽物業(yè)”,，朝陽區(qū)科信局緊緊圍繞“法治物業(yè),、智慧物業(yè)、品牌物業(yè)”工作目標(biāo),，按照城市大腦+智慧物業(yè)平臺+N個智慧應(yīng)用思路,，形成“1+1+N”的智慧物業(yè)工作格局，充分發(fā)揮大數(shù)據(jù),、云計算等現(xiàn)代信息技術(shù)支撐作用,，以科技賦能助力黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社會治理。
團(tuán)結(jié)湖街道多數(shù)小區(qū)是老舊小區(qū),，而且小區(qū)封閉條件較差,、小區(qū)出入口多，樓棟門禁系統(tǒng)破損嚴(yán)重,，平時小廣告屢禁不止,，加上流動人員無法精準(zhǔn)統(tǒng)計，增加了小區(qū)管理難度,，也給疫情防控帶來了困難,。街道從長遠(yuǎn)治理角度出發(fā)，引入高科技公司,，在全地區(qū)小區(qū)出入口安裝智能體溫測控系統(tǒng),，居民進(jìn)入本小區(qū)需測量人員體溫并記錄人員信息，如有異常自動報告街道指揮中心,。在南北里和一二條兩個社區(qū)229個樓門安裝了智能人臉識別門禁系統(tǒng),，單元門只需刷臉或手機(jī)APP即可進(jìn)入樓門并記錄信息，實現(xiàn)了小區(qū)樓門管理和疫情防控的雙重目的,。
麥子店街道棗營北里社區(qū)針對老舊小區(qū)物業(yè)矛盾較多的實際,，與酒仙橋法庭黨支部聯(lián)合打造“物業(yè)糾紛源頭治理示范小區(qū)”共建項目，酒仙橋法庭黨支部指派法官以黨支部副書記(席位制)身份加入社區(qū)物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟黨支部,，進(jìn)行法治專業(yè)指導(dǎo),。社區(qū)物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟黨支部發(fā)動各類黨員收集轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾糾紛，定期向聯(lián)盟黨支部匯報，聯(lián)盟黨支部根據(jù)清單內(nèi)容制定矛盾化解和普法工作方案,?！拔飿I(yè)糾紛源頭治理示范小區(qū)”共建項目先后解決小區(qū)鄰里采光糾紛、噪音糾紛等12件,，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)服務(wù),、完善制度3項，有效促進(jìn)了小區(qū)和諧穩(wěn)定,。
麥子店街道還以此為基礎(chǔ),，打造法治物業(yè)、智慧物業(yè),、綠色物業(yè)、安全物業(yè),、品牌物業(yè)等“五型物業(yè)”,，推動黨建引領(lǐng)物業(yè)參與社區(qū)治理高質(zhì)量發(fā)展。
八里莊街道作為老工業(yè)基地,，由于房屋老化破舊,，嚴(yán)重影響了居民的獲得感、幸福感和安全感,。街道按照“黨建引領(lǐng),、政府指導(dǎo)、居民自治,、社會化服務(wù)”的思路,，創(chuàng)新開展“大小物業(yè)綜合服務(wù)”模式，對老舊小區(qū)進(jìn)行分類管理,、菜單式物業(yè)服務(wù),，推動老舊小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級。
按照服務(wù)管理項目分類,，打破原有“樓,、院”觀念，立足區(qū)域整體,，將公共區(qū)域內(nèi)秩序管理,、綠化養(yǎng)護(hù)、便民服務(wù)等項目分別“打包”整合,，交由“大物業(yè)”管理,。原有產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)公司作為責(zé)任主體的“小物業(yè)”，對樓體,、公共設(shè)施設(shè)備及樓內(nèi)居民家中維修等提供服務(wù),。街道還統(tǒng)一引入轄區(qū)專業(yè)維修隊伍，有償?shù)蛢r幫助居民解決維修難題?！按笮∥飿I(yè)”相互補(bǔ)缺,，促進(jìn)了老舊小區(qū)“品牌物業(yè)”建設(shè)，紅廟社區(qū)機(jī)二委小區(qū)已經(jīng)成為全市的先進(jìn)典型,。
從“被動引領(lǐng)”到“主動參與”
釋放物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)生動力
黨建引領(lǐng)物業(yè)參與社區(qū)治理,，激發(fā)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性、創(chuàng)造性,，特別是在疫情防控中,，主動履行“四方責(zé)任”，為打贏社區(qū)疫情防控阻擊戰(zhàn)發(fā)揮了積極作用,。在常態(tài)化服務(wù)中,，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的理念也得到了更新，正在由“等問題”向主動“找問題”轉(zhuǎn)變,。
六里屯街道的北京三園物業(yè)管理有限公司黨支部將現(xiàn)代物業(yè)管理理念與社區(qū)治理相結(jié)合,，創(chuàng)新性提出危機(jī)介入、舍得投入,、服務(wù)深入,、多方融入的“四入工作法”，釋放出黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理的內(nèi)生動力,。
危機(jī)介入,。香河園街道新天第小區(qū)曾因物業(yè)管理矛盾，導(dǎo)致前物業(yè)失管,，生活垃圾無人清理,，樓道院內(nèi)衛(wèi)生無人打掃，小區(qū)停車場無人管理,，居民頗有意見,。在街道辦事處協(xié)調(diào)下，三園物業(yè)緊急介入服務(wù)管理工作,。物業(yè)支部書記帶隊走訪群眾,、征求意見、登記居民信息,，啟動應(yīng)急服務(wù),，以高于市場價招聘衛(wèi)生保潔員，用一周時間清理樓道垃圾,、消毒消殺,，經(jīng)過三個多月周到細(xì)致的服務(wù)，得到了業(yè)主的普遍認(rèn)可,。最后經(jīng)全體業(yè)主投票,，三園物業(yè)正式進(jìn)駐新天第小區(qū),，成為小區(qū)居民的好管家、好伙伴,。
舍得投入,。六里屯街道甜水園東里16號樓地下室積水是個老大難問題，每到夏季就異味沖天,，居民意見很大,。三園物業(yè)主動投入3萬元資金，對地下管線污水管道進(jìn)行更換,，徹底解決了污水排放問題,。建于1994年的道家園社區(qū)，高層樓消防設(shè)備陷入癱瘓狀態(tài),，管道腐蝕,、無法上水，消防系統(tǒng)停止工作,，安全隱患極大,。三園物業(yè)自籌200多萬元進(jìn)行徹底改造，受益群眾達(dá)3000多戶,。
近年來,，三園物業(yè)共投入資金600多萬元,，較好地改善了老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境硬件,。公司黨支部認(rèn)為，越是基礎(chǔ)設(shè)施較差,、設(shè)備老化,，越要舍得投入資金進(jìn)行改造升級。
服務(wù)深入,。三園物業(yè)黨支部主動參與社區(qū)“大走訪”活動,，還通過微信、電話,、座談等多種形式主動問需,，征求意見建議，對部分小區(qū)居民反映的門禁破損問題,，公司舉一反三,，先后為延靜東里小區(qū)、道家園紡織三小區(qū),、方華苑小區(qū),、新天第小區(qū)等5個小區(qū)、12棟高層樓門禁系統(tǒng)進(jìn)行改造升級,。
多方融入,。作為街道物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟和社區(qū)黨建工作協(xié)調(diào)委員會成員單位,，三園物業(yè)黨支部主動參與社區(qū)治理，只要街道和社區(qū)開會或研究部署工作,，公司都積極參與,，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人積極參與街道、社區(qū)的聯(lián)席會,、協(xié)商會,，同時要求員工更多地參與社區(qū)工作，通過入戶走訪,，形成了聯(lián)動協(xié)調(diào)機(jī)制,，成為社區(qū)治理的重要力量。
面對增加的工作量,，三園物業(yè)黨支部認(rèn)為,，只有把自己當(dāng)作社區(qū)治理共同體成員，才能更好地開展物業(yè)服務(wù)管理工作,，實現(xiàn)社區(qū)治理和物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的雙贏,。
(來源：中國社區(qū)報2020.6.30)
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