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首頁本報記者 安 娜
在城市新建的商品房小區(qū),，水管漏了,、馬桶堵了可以找物業(yè)上門修理。但是,，對于沒有物業(yè)的老舊小區(qū)來說,，普遍存在亂停車、環(huán)境差,、居民需求無人處理等管理缺失,。近年來，北京市朝陽區(qū)通過創(chuàng)新“居民自治+專業(yè)管理”等體制機制,，動員居民參與解決老舊小區(qū)管理頑疾,，181個老舊小區(qū)從沒有物業(yè)到“準物業(yè)”管理，52個老舊小區(qū)“準物業(yè)”又升級為專業(yè)化物業(yè)公司管理,，實現(xiàn)了老舊小區(qū)物業(yè)管理“三級跳”,，大大方便了群眾生活,，有力促進了城市社區(qū)治理,。
181個老舊小區(qū)物業(yè)管理從無到有
“準物業(yè)”管理服務(wù)實現(xiàn)全覆蓋
位于元大都遺址公園北側(cè)的小關(guān)東里10號院是建于20世紀七八十年代的老舊小區(qū)。現(xiàn)如今,，院里卻絲毫沒有“老,、舊”的感覺，取而代之的是干凈、整齊,、有序,，一片休閑綠地和一面自行車主題文化墻更使社區(qū)環(huán)境富有十足的現(xiàn)代化氣息。
據(jù)記者了解,，小關(guān)東里10號院共有10棟樓,，以前分別由4家產(chǎn)權(quán)單位的后勤管理部門管理，院內(nèi)秩序曾一度較為混亂,。2011年,，為了改善居民居住環(huán)境，小關(guān)街道辦事處,、小關(guān)東街社區(qū)組織10號院居民實施“準物業(yè)”管理,，成立準物業(yè)管理委員會，以居民自治的形式開展小區(qū)建設(shè)和管理,。
據(jù)前準物業(yè)管理委員會委員李榮芳回憶,，當初第一次“上班”，就是參加社區(qū)環(huán)境改造意見征求會,。會上,，施工方向大家提出通過加寬主干道解決車輛出入不便的方案，還建議在人行道以及休閑場地鋪設(shè)滲水磚,，在保持綠地面積不變的情況下補栽花草,，將自行車棚整修和重建等建議。居民委員們則提出增加地漏防止地面積水,，車位應(yīng)該劃在遠離居民窗口的位置以免擾民等意見,。
社區(qū)黨支部還組織居民建立黨員示范崗，實行環(huán)境清潔維護責任制,，小區(qū)黨員,、樓門長帶頭認領(lǐng)責任區(qū)。小桔燈平安志愿者,、垃圾分類志愿者,、環(huán)境清潔志愿者等多支志愿隊伍，讓垃圾分類,、環(huán)境清潔,、安全巡邏成為“準物業(yè)”管理的常態(tài)化工作。院內(nèi)清理出來的廢舊自行車,，經(jīng)過雕塑家的設(shè)計,，變成名為《年輪》的文化景觀墻。
2018年,，借助產(chǎn)權(quán)單位改革契機,，小關(guān)街道又將10號院“準物業(yè)”升級為真物業(yè),，準物業(yè)管理的接力棒交到專業(yè)化物業(yè)公司手中。
據(jù)朝陽區(qū)委社會工委區(qū)民政局相關(guān)負責人介紹：“小關(guān)東里10號院是朝陽區(qū)‘準物業(yè)’管理的縮影,。目前,，朝陽區(qū)老舊小區(qū)準物業(yè)管理形成四種模式，包括居民自管與市場機制相結(jié)合,、居民自管與政府扶持相結(jié)合,、居民自管與產(chǎn)權(quán)單位參與相結(jié)合、成立社會組織負責準物業(yè)管理工作,?！?/span>
52個老舊小區(qū)“準物業(yè)”升級真物業(yè)
創(chuàng)新“居民自治+專業(yè)管理”模式
從2016年開始，朝陽區(qū)創(chuàng)新“居民自治+專業(yè)管理”老舊小區(qū)管理模式,，在左家莊,、和平街、垡頭,、酒仙橋等街道試點開展“準物業(yè)”管理轉(zhuǎn)型升級,，逐步引入更為專業(yè)的物業(yè)公司，具備條件的52個老舊小區(qū)實現(xiàn)從“準物業(yè)”到真物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,。
前不久,，有著40年歷史的八里莊街道機二委小區(qū)入駐了專業(yè)物業(yè)公司。通過探索先嘗后買,、先單項收費再多項收費的老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)新路,，小區(qū)居民自治管理委員會跟社區(qū)居委會一起依托居民議事廳，在廣泛征求意見,、開展充分協(xié)商的基礎(chǔ)上,，選擇了這家物業(yè)公司。
進駐后,，物業(yè)公司通過大量調(diào)查和走訪,，剔除了并未在小區(qū)實際居住的車輛信息，清理出一直占用車位的僵尸車輛,。通過物業(yè)停車管理,，小區(qū)停車漸漸有序。
八里莊街道還對老舊小區(qū)實施“大小物業(yè)綜合服務(wù)”工作方法,。以服務(wù)管理模式進行分類,，對服務(wù)項目“打包”。打破原有“樓,、院”觀念,，立足區(qū)域整體，將老舊小區(qū)分為有責任主體的單一產(chǎn)權(quán)類和被“棄管”的多產(chǎn)權(quán)類,，將公共區(qū)域內(nèi)秩序管理,、衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護,、停車服務(wù),、便民服務(wù)等項目分別“打包”整合，交由“區(qū)域大物業(yè)”管理,，變“失管”為“物管”;原有產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)公司仍然作為責任主體,，對樓體、公共設(shè)施設(shè)備及居民家中維修事項進行管理;街道統(tǒng)一引入轄區(qū)專業(yè)維修隊伍,，有序及時,、有償?shù)蛢r地解決居民家中維修難題。
“在物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級中,，因老舊小區(qū)基礎(chǔ)情況不同,，需要探索與該小區(qū)相適應(yīng)的物業(yè)管理模式?！背枀^(qū)委社會工委區(qū)民政局相關(guān)負責人介紹,，在總結(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)型升級試點街道實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，目前,，朝陽區(qū)初步形成托管型,、代管型、聯(lián)管型,、重生型四種物業(yè)升級管理模式,，為全區(qū)各街鄉(xiāng)“準物業(yè)”升級真物業(yè)提供參考。
“城市大腦”讓物業(yè)服務(wù)更智慧
“智慧物業(yè),、品牌物業(yè)”走進居民生活
進入樓門不需要門禁卡,，人臉識別系統(tǒng)自動掃描比對;家中管道堵了，手機一鍵下單即刻有人上門維修……隨著經(jīng)濟社會文化的發(fā)展,，居民對小區(qū)管理的需求日趨多樣,，個性化、專業(yè)化,、高品質(zhì)的需求日益強烈,。邁上“準物業(yè)”管理、物業(yè)公司管理這兩個平臺后,，朝陽區(qū)又利用大數(shù)據(jù),、“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能等技術(shù),，對海量數(shù)據(jù)進行分析和整合,，搭建“城市大腦”系統(tǒng)，建立“智慧物業(yè)”平臺,，通過數(shù)據(jù)的互通共享,，為解決物業(yè)管理中的重點,、難點問題提供信息化資源支持服務(wù)，不斷形成連鎖化經(jīng)營的規(guī)模效應(yīng),。
記者了解到,，朝陽區(qū)目前多個街道都有接地氣的智慧物業(yè)新實踐。朝外街道在歌華有線電視云平臺上創(chuàng)建“朝外生活圈”電視云服務(wù),，居民足不出戶就可享受“一刻鐘社區(qū)服務(wù)圈”的便利,。呼家樓街道呼北社區(qū)服務(wù)綜合體的收代發(fā)室和智能快遞柜，免費幫助居民網(wǎng)上預(yù)約,、收發(fā)快遞,。東湖街道“掌上議事廳”、安全管理平臺等大數(shù)據(jù)信息化手段,，為物業(yè)小區(qū)議事決策,、服務(wù)溝通、安全管理,、設(shè)備維護等提供保證,。
同時，朝陽區(qū)還積極引導(dǎo)物業(yè)公司參與老舊小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級,，形成連鎖化經(jīng)營規(guī)模效應(yīng),。對于多產(chǎn)權(quán)單位小區(qū)或樓宇形成的管理范圍很小的物業(yè)公司，通過黨建帶動共商共治,，為物業(yè)公司搭建平臺,，嘗試在一定區(qū)域內(nèi)建立物業(yè)聯(lián)盟，讓水電工等專業(yè)人員可以在多個公司之間為更多業(yè)主提供服務(wù),。這種聯(lián)動機制,，既保證了整體物業(yè)服務(wù)水準，又有利于企業(yè)攤薄人工成本,，還減少了“物業(yè)要漲錢才能提供到位服務(wù),，業(yè)主要物業(yè)服務(wù)到位才肯給錢”的矛盾糾紛。
（來源：中國社會報2019.4.18）
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